Wohnflächenberechnung ... nicht nur in Berlin und Potsdam / Brandenburg

Die Wohnflächenberechnung einer Wohnung

Über kaum ein Thema gibt es in Deutschland so viele Streitereien wie um die Berechnung der Wohnfläche einer Wohnung. Dieser Prozess ist eigentlich ganz einfach – so die Denkweise vieler Laien. Jedoch muss bei der Wohnflächenberechnung auf zahlreiche verschiedene Vorgaben geachtet werden. Spätestens dann, wenn eine Immobilie veräußert werden soll oder neue Mieter in die Wohnung einziehen wollen, müssen sich Immobilienbesitzer mit diesem Thema auseinandersetzen. Dass hier häufig Fehler unterlaufen, ist leider die Realität. Laut zahlreichen Medienberichten von Experten steht fest, dass in Mietverträgen durchschnittlich etwa eine zehn Prozent größere Wohnfläche angegeben ist, als es tatsächlich der Fall ist. Fällt dies dem Mieter auf, so kann er eine rückwirkende Mietminderung geltend machen. Für Mieter ist dies super, für den Eigentümer kann dies jedoch böse Folgen, in Form von immens hohen Rückzahlungen an den Mieter, haben. Aus diesem Grund sollten Eigentümer darauf achten, dass die Wohnflächenberechnung richtig stattfindet und somit eine exakte Angabe der gesamten Wohnfläche erfolgen kann. Zudem ist es wichtig, dass die Wohnflächenberechnung exakt und korrekt erfolgt, damit die Nebenkosten richtig berechnet werden können. Hier gibt es einige Unterpunkte, welche nicht verbrauchsabhängig sondern nach Fläche der genutzten Wohnung berechnet werden. Sollten die Nebenkosten auf Grund einer falschen Wohnfläche nicht korrekt berechnet werden, so kann der Mieter die zu viel gezahlten Beiträge zurückfordern.

Überblick über die verschiedenen Verordnungen

In der heutigen Zeit gibt es zwei verschiedene Vorschriften, nach denen die Wohnflächenberechnung stattfindet. Dies wären die DIN-Norm 277 und die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Beide Varianten unterscheiden sich in der Berechnung unheimlich voneinander. Wann welche Vorschrift angewandt werden darf, ist schnell erklärt: In öffentlich gefördertem Wohnraum, also beispielsweise in Sozialwohnungen oder ähnlichem, darf ausschließlich auf die Wohnflächenverordnung zurückgegriffen werden. In Bauten, die nicht öffentlich gefördert sind, können beide der genannten Vorschriften genutzt werden. Welche der zwei Methoden gewählt wird, obliegt dem Eigentümer.

Zudem gilt, dass die DIN-Norm 277 nicht von Wohnfläche, sondern vom Begriff der Nutzfläche spricht. Dies deutet darauf hin, dass die DIN 277 hauptsächlich im gewerblichen Handel angewendet werden sollte. Dies bezieht sich unter anderem auch auf Schulen, Kindergärten sowie Krankenhäuser und Arztpraxen. Hier wird die DIN 277 durch die MF-G, die Mietfläche-Gewerbe, ergänzt.

Die MF-G umfasst folgende Bereiche: Büroräume, mögliche Nebenräume wie beispielsweise eine Küche, Nebennutzflächen, den Empfangs- sowie Flurbereich und andere Verkehrsflächen, wie beispielsweise die Flächen vor einem Aufzug. Zudem wird in dieser Verordnung explizit gesagt, welche Flächen nicht zur Nutzfläche des Gewerbes zählen. Dies sind zum Beispiel die Aufzüge selbst oder Schornsteine.

Wohnflächenberechnung

In diesem Abschnitt soll genauer auf die beiden genannten Verordnungen eingegangen werden – die MF-G wird hier bewusst außer Acht gelassen, da diese lediglich im Bereich von gewerblich genutzten Flächen angewendet wird und nicht – wie die DIN 277 – im Bereich der Wohnfläche angewendet werden kann.

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die Wohnflächenverordnung gilt seit dem 01.01.2004 und ist der Nachfolger der II. Berechnungsverordnung. Für Mietverträge, die bereits vor dem 31.12.2003 unterschrieben wurden, gilt allerdings weiterhin die II. Berechnungsverordnung. Damit Vermieter zur neueren Verordnung übergehen können, empfiehlt es sich deshalb, bestehende Mietverträge zu aktualisieren und dies gemeinsam mit dem Mieter zu besprechen. Wie im weiteren Verlauf des Artikels noch deutlich werden wird, ist die Wohnflächenverordnung für Mieter deutlich günstiger, als die DIN 277.

Din-Norm 277

Die Din 277 wurde für die Ermittlung von Grundflächen sowie Rauminhalten von Immobilien oder Teile von solchen entwickelt. Hier wird – im Gegensatz zur WoFlV – allerdings nicht von einer Wohnfläche, sondern von der Nutzfläche gesprochen. Die genannte DIN-Norm wurde bezüglich der Normierungsvorschriften im Hochbauwesen veröffentlicht. Die DIN 277 wirkt sich dementsprechend positiv auf gewerbliche Flächen aus, allerdings im Umkehrschluss auch negativ auf die Berechnung der Wohnfläche. Dies ist darauf zurückzuführen, dass in die DIN 277 Flächen einberechnet werden, die in einer normalen Wohnung nicht genutzt werden können, im gewerblichen Bereich allerdings schon. Dies wird im sowohl im Absatz im folgenden Absatz als auch in jenem zur Berechnung der Wohnfläche im Dachgeschoss abermals aufgegriffen und im Zusammenhang erläutert. Als Mieter sollte also unbedingt auf eine Berechnung nach WoFlV bestanden werden, damit auch nur die tatsächlich bewohnbare Fläche gezählt wird. Eine Berechnung der Wohnfläche nach DIN 277 ist also nicht möglich und sollte vermieden werden.

Was gehört zur Wohnfläche und was gehört nicht dazu?

Damit eine ordentliche und aussagekräftige Wohnflächenberechnung geschehen kann, muss festgestellt werden, was genau Teil der Wohnfläche ist und was nicht dazu gehört. Dies ist nach der WoFlV relativ klar geregelt. Die Wohnfläche wird hier als Grundfläche aller Räume beschrieben, welche ausschließlich zur aktuell berechneten Wohnung gehören. Darunter fallen zum Beispiel auch Wintergärten und Balkone bzw. Loggien oder Terrassen, auf die im weiteren Verlauf dieses Artikels aber explizit eingegangen werden wird. Auch Schwimmbäder oder andere Räume, welche rundum geschlossen sind, zählen gemäß dieser Verordnung mit zur Wohnfläche. Nicht zur Wohnfläche zählen hingegen solche Räume, in denen nicht permanent gewohnt wird. Dies gilt zum Beispiel für Waschküchen, Kellerräume und Garagen. Auch Abstellräume gelten nicht zur Wohnfläche dazu, sofern sie nicht innerhalb der Wohnung liegen. Befindet sich ein solcher Abstellraum also, wie es in zahlreichen Altbauten üblich ist, auf „halber Treppe“, so zählt er nicht zur eigentlichen Wohnfläche der Wohnung.

In der WoFlV ist ebenfalls geregelt, welche zusätzlichen Flächen als Wohnfläche angerechnet werden müssen. Dies gilt beispielsweise für die Verkleidung etwaiger Fenster und Türen, Rahmenumrandungen der Türen sowie sämtliche in der Wohnung befindliche Fußleisten. Treppen, welche über mehr als drei Treppenstufen verfügen sowie dazugehörige Treppenabsätze werden hingegen nicht zur Wohnfläche gemäß WoFlV gerechnet. Dasselbe gilt für die meisten Fenster- sowie Wandnischen, sofern sie nicht bis zum Boden reichen. Auch Flächen von Schornsteinen werden nicht zur Wohnfläche gezählt. Genauso ist ein pauschaler Abzug für Putz seit Einführung der WoFlV nicht mehr vorgesehen. Gleiches gilt für den pauschalen Abzug für Gebäude mit nur einer Wohnung.

Wie erfolgt die Berechnung der Wohnfläche?

Um die gesamte Wohnfläche zu berechnen, werden alle vorher aufgezählten Räume und Flächen addiert. Dies ergibt dann die gesamte Wohnfläche. Hier gilt es allerdings auf die Besonderheiten zu achten, welche besonders bei Dachgeschosswohnungen sowie Balkonen und Loggien auftreten. Am einfachsten kann die Berechnung der Wohnfläche über einen Profi erfolgen. Hierfür wird zwar ein kleines Honorar fällig, allerdings ist es dies definitiv wert. Denn wenn dem Mietvertrag eine falsche Berechnung zugrunde liegt, dann kann dies ein teures Nachspiel für den Vermieter haben.

Besonderheiten im Dachgeschoss

Besitzer einer Dachgeschosswohnung, oder einem Haus, welches auch ein Dachgeschoss umfasst, müssen bei der Berechnung der Wohnfläche besondere Vorsicht walten lassen. Denn laut Gesetz müssen Flächen unter Dachschrägen lediglich mit einem gewissen Prozentsatz in die gesamte Wohnfläche einfließen. Flächen unter Schrägen, welche bei einer Höhe von bis zu einem Meter beginnen, werden nicht als Wohnfläche eingerechnet. Beginnt die Schräge hingegen zwischen einem und zwei Metern, werden lediglich 50 Prozent der Fläche, die darunter liegt, als Wohnfläche anerkannt. Das bedeutet, dass ein Dachstuhl mit einer Höhe von 1,96 Metern und einer Grundfläche von 50 Quadratmetern lediglich eine Wohnfläche von 25 Quadratmetern ausmacht – sofern die Dachschrägen erst in einer Höhe von einem Meter beginnen und nicht über die zwei Meter Marke hinausgehen. Beginnt eine Schräge hingegen erst in zwei Metern Höhe, so kann die Fläche darunter voll als Wohnfläche angerechnet werden. Es entstehen hier also keinerlei Abzüge. Dies gilt jedoch lediglich für Berechnungen nach WoFlV. Wird hingegen nach der DIN 277 berechnet, macht dies vieles einfacher – jedoch nicht besser für Mieter. Denn es gilt, dass die Fläche unter Schrägen genutzt werden kann und somit als Nutzfläche gilt. Nutzflächen werden nach DIN 277 prinzipiell zu 100 Prozent in die Wohnfläche einberechnet. Hier entstehen also deutliche Nachteile für Mieter, weshalb darauf geachtet werden sollte, dass die Wohnfläche für private Bauten immer nach WoFlV getätigt wird.

 

Besonderheiten der Wohnflächenberechnung bei einem Balkon oder einer Terrasse

In Sachen Wohnflächenberechnung für Balkone und Terrassen hat sich in den vergangenen Jahren einiges geändert. Wurden früher, also bis zum 31.12.2003, gemäß II. Berechnungsverordnung Balkone, Terrassen sowie Loggien zur Hälfte als Wohnfläche gezählt, gilt seit dem 01.01.2004 eine neue Verordnung. Gemäß dieser Wohnflächenverordnung werden die genannten Teile des Hauses bzw. der Wohnung lediglich mit 25 Prozent berechnet. Eine Terrasse von 60 Quadratmetern Größe würde also effektiv nur 15 Quadratmeter der gesamten Wohnfläche ausmachen. In Einzelfällen kann der Wert auf 50 Prozent angehoben werden, dies aber nur dann, wenn die Lage der Terrasse, des Balkons oder der Loggia besonders gut ist und der Außenbereich aufwendig hergerichtet wurde. Auch bei Wintergärten gilt eine besondere Regelung: Sind diese Bereiche der Wohnung oder des Hauses beheizt, so fließt die Grundfläche komplett in die Wohnfläche ein. Ist der Wintergarten hingegen nicht beheizt, dann werden lediglich 50 Prozent der Fläche als Wohnfläche angesehen.

Welches sind die typischen Fehler, die bei der Berechnung der Wohnfläche auftreten?

Viele der typischen Fehler, welche bei der Berechnung der Wohnfläche auftreten, wurden im Verlauf dieses Artikels bereits genannt. Um hier nochmal für Klarheit zu sorgen, werden diese abermals kurz aufgegriffen und erläutert.

– Falsche Berechnung bei schrägen Wänden: Hier gilt prinzipiell: Flächen unter Schrägen, welche unter einem Meter Höhe beginnen, werden nicht zur Wohnfläche gezählt. Schrägen zwischen einem und zwei Metern werden nur zur Hälfte gezählt und Schrägen über zwei Meter Höhe werden voll in die Berechnung der Wohnfläche miteinbezogen.

– Falsche Berechnung Terrasse: Terassen, Balkone und Loggien werden zu 25 Prozent in die Wohnfläche eingerechnet. In Ausnahmefällen kann dies auf bis zu 50 Prozent aufgestockt werden. Wintergärten gehören voll zur Wohnfläche, wenn sie beheizt sind. Ist das nicht der Fall, zählt diese Fläche nur zur Hälfte.

– Die falschen Flächen werden einbezogen: Oft werden bei der eigenhändigen Durchführung von Wohnflächenberechnungen Flächen eingerechnet, welche üblicherweise als Nutz- und nicht als Wohnfläche gelten.

– Berechnung nach der falschen Verordnung: Da es in Deutschland mehrere Verordnungen gibt und gab, gilt es extrem genau darauf zu achten, nach welcher Verordnung die Fläche berechnet wird. Denn innerhalb der diversen Verordnungen gibt es immense Unterschiede, besonders im Bezug darauf, welche Flächen zur Wohnfläche gehören und welche dies nicht tun.

Rechtsprechungen in Bezug auf die Wohnflächenberechnung

Dort wo gehobelt wird fallen auch Späne. Dieses Sprichwort gilt vor allem für den handwerklichen Bereich, kann allerdings auch auf die Wohnflächenberechnung angewendet werden. Dies kann deshalb geschehen, weil die Wohnflächenberechnung des Öfteren für Gerichtsverfahren sorgt. Im Jahr fallen deshalb zahlreiche Rechtsprechungen in Bezug auf dieses Thema an. So ist zum Beispiel fest geregelt, nach welcher Methode die Berechnung der Wohnfläche erfolgen muss, wenn keine explizit im Mietvertrag angegeben ist. Hier greift die Wohnflächenverordnung, was bereits in verschiedenen Urteilen des BGH bestätigt wurde (Siehe hierzu AZ VIII ZR 86/08, wo das Urteil am 08.07.2009 verkündet wurde).

Im November 2015 hat der Bundesgerichtshof, kurz BGH, dann ein weiteres, bahnbrechendes Urteil verkündet: Die 10 Prozent Grenze wurde gekippt. Dem Urteil zu Folge gilt eine etwaige Mieterhöhung nur für die exakte Wohnfläche. Es spielt hier also keine Rolle, ob die Wohnfläche laut Mietvertrag größer oder kleiner als angegeben ist. Bevor dieses Urteil gesprochen wurde, galt, dass erst ab einer Abweichung von zehn Prozent der Wohnfläche eine Mieterhöhung auf die exakte berechnete Fläche angerechnet wird.

Auch, dass ein Mieter die Miete mindern darf, sofern die Wohnfläche nicht exakt berechnet bzw. um zehn Prozent von der Norm abweicht, wurde vom BGH festgelegt. Dieses Urteil wurde am 24. März 2004 getroffen und kann unter VIII ZR 295/03 eingesehen werden. Zudem wurde ausdrücklich betont, dass eine fristlose Kündigung seitens des Mieters rechtens ist, sofern die Wohnfläche laut Mietvertrag erheblich von der realen Wohnfläche abweicht. Das wurde im April 2009 vom Bundesgerichtshof nochmals bestätigt und bekräftigt.

Fazit

Um bei der Wohnflächenberechnung keinerlei böse Überraschungen zu erleben, sollten Eigentümer auf all die genannten Aspekte achten. Gelingt ihnen dies nicht, so müssen sie mit Strafen und Rückzahlungen rechnen. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, Rat bei einem Profi zu suchen. Hier wird bei einer fehlerhaften Berechnung seitens des Profis jegliche Verantwortung auf ihn übertragen. Eigentümer haften also nicht selbst.